Quels risques encoure-t-on à construire ou réaliser des travaux sans autorisation ? Amende, démolition, obligation de remise en état voire emprisonnement, les sanctions peuvent être lourdes et nécessitent des précisions.
Quels travaux nécessitent une autorisation ?
Il existe plusieurs autorisations d’urbanisme obligatoires dans certains cas :
- Le permis de construire est obligatoire lors de la construction d’une maison individuelle ou d’un abri de jardin de plus de 20 m2 , pour les extensions de plus de 40 m2 sur une construction existante (20 m2 si le bâtiment est situé dans une zone non-soumise à un PLU), pour les travaux impliquant un changement de destination.
- La déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire pour la réalisation de certains travaux pour lesquels il n’y a pas à demander un permis de construire. Par exemple pour des travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction ou des extensions ou constructions nouvelles d’une surface comprise entre 5 et 20 m2 .
- Le permis de démolir doit être obtenu avant la démolition partielle ou totale d’une construction située dans un secteur où ce permis est obligatoire. Si vous envisagez par la suite de construire ou aménager en lieu et place de la partie de bâtiment démolie, la demande de permis de démolir peut être faite en même temps que la demande de permis de construire ou d’aménager.
- Le permis d’aménager enfin concerne l’aménagement des lotissements, campings, aires de stationnement ou de terrain de sports ou de loisirs.
Quels risques en cas de travaux sans autorisation ?
Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers. C’est également le cas des projets autorisés mais ne respectant pas scrupuleusement ce qui a été déclaré. L’Administration a un droit de visite et de communication : les autorités compétentes, les agents et fonctionnaires commissionnés à cet effet peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis au code de l’urbanisme afin de vérifier la conformité des travaux. Ce droit de visite peut s’exercer jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux.
Réaliser des travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme vous expose à un certain nombre de sanctions :
- Sanctions pénales : les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution des travaux encourent une amende comprise entre 1 200 euros et 300 000 euros. L’amende ne pourra dépasser un montant correspondant à 6 000 euros par mètre carré de surface concernée par l’infraction. En cas de récidive, outre l’amende, un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.
- Sanctions civiles : un tiers ayant subi un préjudice du fait de la construction irrégulière peut saisir la juridiction civile pour demander des dommages-intérêts ou la démolition de la construction incriminée. Le délai de prescription est alors de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
- Sanctions fiscales : en cas de travaux irréguliers, l’administration fiscale peut vous réclamer le paiement de toutes les taxes (taxe d’aménagement, taxe foncière et taxe d’habitation) que vous auriez dû payer depuis l’achèvement des travaux si vous aviez déclaré votre projet.
Quels sont les délais de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme ?
La plupart des infractions aux règles d’urbanisme sont de l’ordre du délit. Mais au-delà d’un certain laps de temps, vous ne pourrez plus faire l’objet de poursuites pénales : ce délai de prescription est de 6 ans et démarre une fois les travaux totalement terminés.
Néanmoins, même passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile pendant 10 ans après que les travaux sont terminés. À l’issue de la procédure, le tribunal judiciaire pourrait ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
Notez que si le délai de prescription débute au jour de l’achèvement des travaux, il n’existe aucune déclaration d’achèvement des travaux, en cas de travaux réalisés sans autorisation. Il sera donc compliqué de prouver cette date de fin de travaux. Photographies ou factures des travaux pourront toutefois aider à déterminer la date d’achèvement des travaux.
Comment régulariser des travaux réalisés sans autorisation ?
Heureusement, un permis de construire peut être délivré pour régulariser des travaux déjà effectués. La condition sine qua non ? Que les travaux soient conformes aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur à la date à laquelle le permis est accordé (et non pas au moment des travaux). Il faudra déposer une demande de permis de régularisation en mairie.
Si l’irrégularité concerne le non-respect d’une autorisation d’urbanisme qui a déjà obtenue, il faudra déposer une demande de permis modificatif.
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